突然之间，菏泽成了全国焦点。

这座没什么存在感的三线小城，几天前放了大招：菏泽市住建局印发了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中第六条明确规定“取消新购和二手住房限制转让措施”。

今年截至目前以来，全国发布房地产调控政策多达400余次，有近90个城市出台了限售政策。而菏泽作为首个计划取消限售的城市，很快引发了市场轰动。

尽管后来，菏泽市住建局回应称“这一政策处于准备状态，还没有正式启动”，菏泽仍被认为是打响了全国楼市松绑的第一枪。

为什么菏泽成为率先取消限售的城市？它到底是顺势而为，还是在铤而走险呢？

菏泽的人均GDP排在山东的倒数第一，但它却是全国棚改的带头大哥。数据显示，2017年山东棚改数量排在全国第一，占到了全国的12.7%；而菏泽的棚改数量排在了全国地级市的第一，占到了全国的3%。所以，才有了“全国棚改看山东，山东棚改看菏泽”的说法。

而在棚改的背景下，菏泽的房价一路飙涨。根据数据统计，2015年菏泽的房价是4100元/平方米，现在已经涨到了6500元/平方米。三年时间，上涨了50%。

同时，菏泽政府的卖地收入也在不断上涨，2016年是20亿，2017年达到了220亿，翻了10倍以上。菏泽甚至挤进了全国卖地收入的前30强，超过了合肥、南昌、南宁等省会城市。

其实，菏泽是全国三四线城市的一个缩影。从2018年开始，国家就想要取消棚改货币化，这对以菏泽为代表的三四线城市来说，相当于是釜底抽薪。因为三四线城市的财政收入结构非常单一，其中很大一部分来自房地产市场。

数据显示，2018年的前三个季度，菏泽全市税收收入是133亿元，其中房地产业实现税收28亿元、建筑业实现税收9.2亿元，两者加在一起占比达到了27.84%。也就是说，一旦失去了房地产业的支撑，地方政府的财政收入就会大大减少。

所以，菏泽取消新购和二手住房限制转让，也是考虑到了稳住房价和财政收入的因素。

那么菏泽的松绑，到底是个例还是大趋势呢？我的经济学家朋友们有不同的看法：

有的人认为，按照目前的市场形势，一套期房从预售到交房需要两年，从交房到拿到房产证又需要1~2年，所以房子天然就具有3~4年的限售期。

如果在此基础上追加2~4年的限售期，这对于一般正常买卖房产的家庭来说，是很大的限制。所以像菏泽这种跟风出台限售政策的城市，取消限售是完全合理的。

有的人认为，目前全国有近90个城市实行了限售政策，光是山东省内，就有8个城市限售。

如果菏泽率先取消，那么就可能对市场带来很强的示范效应。全国至少有30个城市有取消限售的可能，这样一来会严重影响到房地产市场的预期。

还有人认为，菏泽计划取消限售，不能当做是全国范围内楼市松绑的信号。虽然“房住不炒”是中央定下的主基调，但三四线城市和一二线城市面临的情况大相径庭，调控很难“一刀切”，还是给各地因地制宜预留了调整空间。

而这次除了菏泽公开发出松绑信号外，紧接着广州、珠海等地也相继发出了调整政策的消息，有关部门也在探市场的底。

在产业经济和消费双重低迷的背景下，房地产市场作为中国第一大产业，它的“松”和“紧”带有很大的风向标意义。

而如今，中国宏观经济既有全球化背景下的特征，同时又带有很强的自我特征。比如资本市场全球同跌，中国也不例外；但是在货币政策方面，美联储在加息，中国却在变相地降息和降准。

中国经济就好像在大雾中行走，看清前面三步，都是非常不容易的事情。

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