根据央行公布的数据显示，截止到2018年底，全国住房贷款余额达到25.75万亿，按照目前5千多万有住房贷款的房子来算，每套房的平均贷款额超过50万。即使如此，我们购房者还是乐于贷款，原因在于一是资金实力不够；二是货币贬值压力。有专家指出，住房按揭贷款是一个普通人一生中能够从银行贷出来的最大笔资金，可以说是福利，建议最大限度地利用好。

事实上，住房按揭贷款操作是一项比较专业的知识，对于外行人来讲，由于我们不懂里面的门门道道，在房贷申请时以及房贷偿还过程中，不少人也吃过不少亏。银行一线员工透露：做这8件事都是在白送钱，甚至连“房奴”的资格都失去了，下面我们一起来看看：

1.在房贷申请之前，妥善处置借款人的收入和征信

收入，是银行审核和发放房贷的最重要参考依据，是对你还款能力作出评测。一般情况下，银行要求你的收入不能低于月度还款额的两倍，比如你申请每月房贷还款额是5000元，那么借款人的收入不能低于10000元，这主要是确保你有能力支付房贷。当然，如果本人收入达不到银行审核要求，也可以将你的配偶或者父母纳入共同借款人，从而获得贷款资格。

征信，是申请房贷必选项。除少部分银行外，大都对个人逾期还款作了次数限制，不能超过3次。个人征信是否有问题，借款人可以到人行网上征信系统或者市内人行征信大厅查询。有一种情况，如果你在近3个月内办下来信用卡或者贷款，说明你的征信没有问题。如果我们发现自己的征信有问题，需要联系到所在银行消除，避免房贷审核被卡住。

2.每月留足到账时间，以免产生逾期还款记录

在买房办理住房按揭贷款时，我们会跟银行签订一个还款协议，协议中明确约定了借款人的还款时间，这个时间不是打款时间，而是到账时间。在现实中，出现还款逾期往往是因为银行系统问题，跨行之间也存在结算滞后问题，你当天打款不一定当天到账，如果银行在规定时间内没扣到款，你就出现逾期违约一次。对于我们借款人来说，没必要心疼两三天资金利息，正确的做法是在每月还款截止时间至少提前两天打款。如果真出现了非本人意愿到账情况，应及时与银行对接人联系说明情况，千万不要置之不理。

3.不要随意动用个人公积金账户上的钱

公积金贷款由于利率低，特别受到职工家庭的喜欢，目前公积金贷款利率仅3.25%，相对于商业贷款百分之5点几、六点几，简直不要太划算，只是苦于额度有限，如果你不使用公积金贷款，等于是在白送银行钱。在现实中，我们很多人由于工作的原因，账户累计了一大笔钱，担心贬值，就希望把款子取出来用在“刀刃上”。本身做法没有错，但这里要提醒一点，如果你有购房打算，并且希望使用公积金贷款，那么你就不要随意动用公积金账户上的钱，因为不少城市在审核公积金逐月还贷时，会要求公积金账户上有12个月缴存额度，否则就批不下来。

4.拒绝任何形式的断供

还房贷是一个持久战，在此过程中，谁也不能确保家庭不发生点什么事，或者突发状况，经济上的压力必然会影响到房贷还款。这里要提醒一点的是，无论发生什么情况，尽力不要产生断供。原因很简单，征信系统联网是大势所趋，在今后的社会上，良好的信用是立身之本。遇到短期的困难，尽量通过家庭朋友解决。如，部分城市允许提取直系亲属公积金解决还贷的燃眉之急。如果所有的法子都用过了还是不行，建议与贷款银行沟通，争取协商延期还款时间问题，千万别不管。

5.不建议提前还贷的3种情况

从货币趋势和本息构成因素考虑，3种情况不建议提前还款：一是等额本息，还款时间已经超过整个还款周期的1/2，因为剩下的后半程主要是本金还款，前半程利息大部分已经还掉；二是等额本金，因为还款额和利息均是前高后低，还款时间已超过1/3就没必要提前还；三是已享受到不错的利息折扣，比如在楼市处于买方市场时，往往有各种利率优惠政策，如果我们提前还贷，那么再买房，眼下是享受不到这个优惠的，相当于白送银行钱。

6.注意银行利率变化，及时打足扣款金额

我们的房贷利率不是一成不变，它会随着央行对商业银行利率的调整而变化，那么就产生了月供金额的变化。对于我们处在还贷期的购房者来说，如果央行调整基准利率，房贷利率在次年的1月1日也会跟随调整，有按揭房贷的群体应关注这个窗口期，如果是利率调高，我们的月供款也会相应提高，此时我们要足额打款，以防止出现扣款不足而产生违约。

7.按揭房贷20年还是30年需因情况而定

不少人在纠结房贷是20年好，还是30年好？这个真没有统一答案，主要还是要根据个人的经济状况来定。举个例子，按照现在全国平均房贷利率算，商贷100万，贷款20年相比贷款30年利息总额少约33万，两者之间的月度还款金额分别为5300和6500，针对这个例子，一般来说，按照收入高于还款额2倍原则，如果家庭月收入低于1.5万，建议采用30年期贷款的家庭经济风险较小，如果收入高过1.5万，则可以选择20年期。如果我们有超过房贷利率的资金增值渠道，选择长时间的房贷期更为适宜。

8.结清所有房贷后，需及时解除房屋抵押

还完所有房贷后，借款人凭身份证和解压手续到个贷相关部门领取《解押通知单》以及《房屋他项权证》，最后带着上述材料到产权交易中心办理房子解压手续。银行人士也提醒我们，这是还完房贷的最后一步工作，需要及时办理，否则会影响到这套房产未来正常上市交易。最后，恭祝您脱离“房奴”生涯。

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