近日，临沂悄悄出现了“退房潮”，其中一小区一分钟退购竟高达103套房。关于“退房潮”，源源有两点猜测：一是炒房客外逃，断臂求生；二是开发商低价囤房，高价放出。

那么，“退”到底是什么意思呢？有网友说这是房价下跌的前奏，我说这是“稳”——临沂或许已经悄悄进入高位横盘期，有起伏，但幅度不大。

临沂楼市最好的情况就是：房价不涨不跌。也就是说，今年临沂房价是1.8万元/平，明年是1.8万/平，后年最好还是1.8万/平。即使跌宕，也要在一个合理的微调区间内。2

我们先看下临沂北城新区楼市发展史：

1、2008年临沂市政府决定开发南坊，当时的南坊立即架起了绵延10公里的塔吊；

2、2010年开始北京路附近初具规模，市政府建成，附近公务员小区建成，市政府搬迁至南坊，大批公务员搬迁至南坊，此时的北京路以北的南方白天都像鬼城，人迹罕至，南京路就是垃圾回收站了；

3、2012年，南坊各个小区初具规模，沂龙湾连城一片成为南坊最早的“成熟”居住区。滨河新天地房价在3800，银河湾，金猴，意林小镇，爱伦坡4000出头；

4、2012年-2015年80%的南坊小区均出现了不同程度的违约，现在非常牛逼的，舒格兰，当时叫“休格兰”已经烂尾；

5、2016年，南坊的楼市迎来了初步上涨，政府通过各种形式解决了90%楼盘的问题；

6、2017年南坊一期，除了政府留地，住宅用地基本开发结束，售楼盘全部清盘；那年的南坊标志性事件是万城花开，引进了“一线操盘团队”在临沂大学一天清盘。

7、2018年，买房时还有：环球掌舵、拉菲公馆、汀香郡灏园、保利堂悦、安泰金升华府、城开首府、博观新城、万城花开、恒大翡翠华庭、金泰瑞府、中南樾府，11个楼盘；

8、2019年上半年买房尚有:中南樾府、金泰瑞府、博观新城、安泰金升华府、城开首府、万城花开，6个楼盘。

9、2019年下半年，买房只会有:中南鲁商樾府新地王（987万/亩）、金泰瑞府老地王（830万/亩），2个楼盘！

在沸腾的棚改之下，临沂楼市进入了“诡异”时代。刚需观望，投机清仓，库存闲置商品房数量不见增加，盼跌情绪加速蔓延到各个角落。

棚改是把周边的村民引进城内买房，短期内催生了一大波新的需求，市场供不应求，引发楼市大热，房价上涨，也把城市内的伪刚需和投资客引了进来。官方数据称，截至7月底，临沂全市商品房库存1924万平方米，去化周期为13.5个月，去化周期处于合理区间。可以说，近两年临沂的城市骨架已颇具规模，但经济与之相比较却有显得差强人意。临沂作为人口千万级别的城市，高房价的压力之前，高铁的开通或许将加快人口的外流。

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曾算过这样一笔账：2019-2024年，每年的通胀率大约为7%左右。那么在2019年买了一套100平米的房子，花了100万，那么到了2024年呢？

通过复利计算，这套房子的价值只剩下了69.5万，凭空蒸发了30.5万人民币！意味着，5年内房价必须上涨30.5%，才能勉强跑赢通胀。

换句话说，通胀情况下，所谓的横盘市场，房价其实是下行的，你的房子是贬值的！

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但是2019年之后呢？该买的都买了，刚需购买力消化殆尽，新的库存又靠谁消化？

所以未来，临沂或将进入漫漫横盘期，可能是5年，也可能是十年，而今天在临沂炒房的人群也许会被长期套牢。如果硬要卖，只能打折出售，而这显然满足不了大家对房价回报的预期。

2019年是一道分界岭，5年之后，有的城市崛起了，有的城市彻底暗淡了。

毫无疑问，未来，“中心城市”和“城市群”在区域经济发展中将扮演更加重要的角色。

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