2019年8月临沂房地产市场情况月报

2019/9/21 13:14:43

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八月视点

政策方面，央行、银保监会再次重申坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续加强房地产市场金融监管力度。在此基调下，央行推出贷款市场报价利率（LPR）机制，带动贷款实际利率水平进一步降低，房地产政策也进一步调控升级；地方上，苏州、西安、合肥、海口、大连等热点城市也开展房地产市场专项整治行动，持续规范市场秩序。

土地市场方面，8月份土地供应4宗，土地成交5宗，月初成交的兰山区2019-056地块，以地价为1229万/亩摘得区域新地王。随着临沂政府将加大北城新区土地供应，未来区域土地供应将进一步增多，溢价率也将进一步提升。

商品房市场方面，8月份，临沂执行严格的环保限产政策，发现扬尘污染问题，工地一律停工整改，因此，各楼盘开盘营销活动减少，供求皆有下降，导致市场供应量不足。展望未来，随着”金九”的到来和环保严查力度的降低，各大楼盘将会陆续加大开盘营销活动，成交量或将小幅回升。

第一篇市场背景

一、政策环境

1.央行完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制

央行提出改革完善贷款市场报价利率形成机制，在原有1年期品种基础上，增加5年期以上的品种，由各报价银行以公开市场操作利率加点方式报价。2019年8月20日，新的LPR（贷款市场报价利率）机制改革，一年期LPR是4.25%，5年期以上LPR为4.85%。

2.央行新发放商业性个人住房贷款利率

2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

3.9月1日起房产过户给近亲属，不征收个人所得税

财政部、税务总局发布关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告。其中，个人为单位或他人提供担保获得收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

有以下情形的，不征收个人所得税，包括：

一是，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

二是，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

三是，房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

4.银保监会开展2019年银行机构房地产业务专项检查

银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》（银保监办便函〔2019〕1157号），决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，“严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为”。

5.集体经营性建设用地有条件直接入市，城乡一体化发展加速

8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议通过关于修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定，自2020年1月1日起施行。新修改的土地管理法取消了多年来集体建设用地不能直接入市流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性障碍。

二、地方动态

1.临沂将加大北城新区土地供应，查处投机炒房等行为

8月23日下午，临沂市人民政府召开新闻发布会，通报临沂市整顿规范房地产市场秩序专项检查行动方案及相关工作情况。

针对目前北城新区商品房供应紧张的问题，近期市政府将加大土地供应，加快开发步伐，确保供应充足，满足市民购房需求。联合开展整顿规范房地产市场秩序专项检查行动。重点检查投机炒房、虚假宣传、违规销售、中介机构违法违规等四个方面的问题，同时相关部门也向广大市民提醒，购房时要提高辨识能力、细心查看、慎重把握，要以官方信息为准，不要受网络不实信息误导，不要轻信部分开发商和中介机构的口头许诺，确保自身合法权益不受侵害。如购房时应仔细查看是否有《商品房预售许可证》;签订《商品房买卖合同》时应认真、仔细查看合同内容，防止合同欺诈行为;购买二手房时选择已在住建部门备案的中介机构进行交易买卖，规避风险。

2.北京市住建委：坚持房住不炒，坚决抑制投机投资性需求

8月3日，北京住房和城乡建设发展白皮书(2019)(以下简称“白皮书”)正式对外发布。白皮书强调北京要切实推动房地产市场健康发展，坚持“房住不炒”定位，以稳地价稳房价稳预期为目标，坚决抑制投机投资性需求，逐步形成符合本市特点、适应市场规律的房地产调控长效机制。

坚持“房住不炒”定位，严格落实各项房地产市场调控政策，遏制炒房、保护刚需。简化房屋交易流程，将购房资格审核时限缩短至1个工作日，取消房源核验和强制存量房资金监管，为当事人提供更加便捷高效的服务。

3.上海：自由贸易试验区新片区将购房5年社保个税调整至3年

8月6日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，就上海自贸试验区新片区总体方案有关情况进行说明。

对于非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人。原来的政策是购房需要缴纳个税或者社保年限要有5年，新片区缩短到3年。另外，在资金方面，上海市将设立新片区专项发展资金，5年出资总规模不少于1000亿元，重点是支持新片区内的高端人才、基础设施建设等各方面。

4.海南垦区建房不得对外销售和转让，严格执行“一户一宅”制度

8月13日，海南省政府出台《海南省垦区建房管理办法》(以下简称《办法》)，对垦区建房的规划和用地、申报主体和条件、个人建房、集中建房、监督检查和法律责任等方面作了具体说明，旨在规范海南垦区范围内建设职工、居民自住住房的管理，严格保护和合理利用垦区国有土地资源，保障垦区企业、职工及居民合法权益。

《办法》明确，垦区集中建房或者个人建房所占用土地属于国有土地。垦区建设的住房不得对外销售或转让。确因需要退出的，由垦区二级企业按规定回购，统一管理、统一分配。垦区建房严格执行“一户一宅”制度，符合条件的一户职工、居民只能使用一处住宅用地或者购买一套保障性住房”。

5.东莞居住项目内严禁建设别墅

8月14日，东莞市自然资源局正式印发《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》（以下简称《指导意见》），要求居住项目内严禁建设别墅，特别是低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。同时重点管控中心城区和轨道站点TOD地区，禁止规划布局层数低住宅。

根据要求，位于中心城区、轨道站点TOD地区的居住用地和居住混合用地（一类居住用地除外），应采用多层、中高层、高层单元式住宅相结合的规划布局方式，营造建筑密度低、配套设施及公共绿化充足、空间尺度适宜及形态丰富的人居环境。不得规划建设低层住宅（包括单元式和联排式）以及多层联排式住宅。

6.河南省直公积金商转公贷款新政：房屋面积200㎡以上不得贷款

8月17日，河南省省直机关住房资金管理中心公布《省直住房公积金商转公贷款须知》（以下简称《须知》），其中披露，夫妻双方均在省直中心正常连续缴存6个月以上，在郑州市区内购买首套住房，贷款金额不超过80万元；借款人单方缴存住房公积金、购买二套或郊县房产的，贷款金额不超过60万元；房屋面积在200平方米以上不得贷款。

《须知》明确，贷款期限最长不超过30年，还款期限可延长至国家法定退休年龄后5年，男不超过65岁，女不超过60岁。针对党政机关、事业单位女性贷款职工，提供处级以上干部任职文件或高级职称证书、单位聘书后还款期限延长至65岁。

7.《济南市既有住宅增设电梯办法》下月起实施，最高补贴22万元

8月27日，济南市委、市政府召开新闻发布会表明《济南市既有住宅增设电梯办法》将于2019年9月1日起正式实施，这标志着我市既有住宅增设电梯工作由试点转为常态化实施阶段。住宅增设电梯财政资金补贴的标准是：4层16万元，五层18万元，六层20万元，七层22万元。

《办法》主要在以下几个方面做了修改和调整。首先，《办法》除适用于原有市内5个行政区和高新区管委会及南部山区管委会的基础上，增加了长清区、章丘区、济阳区。莱芜区和钢城区既有住宅增设电梯按照原有的地方性法规执行。《办法》明确了增设电梯各方主体的责任。对增设电梯建设单位和施工单位、监理单位以及电梯使用单位等各方主体设了专门条款，进行了责任界定，确保电梯工程建设和电梯使用过程中主体责任的认定以及相关义务的履行。

三、中地点评

全国方面，央行完善贷款市场报价利率，变相“降息”，规避信贷资金向房地产流入；财政部、税务总局发布个人所得税应税公告，将房屋产权无偿赠与亲属不征收个人所得税。地方上，临沂加大北城新区土地供应，满足市民购房需求，重点检查投机炒房、虚假宣传、违规销售、中介机构违法违规等问题；北京市住建委发布住房和城乡建设发展白皮书，坚持“房住不炒”定位；上海、河南出台相关政策，调整社保个税及贷款，加大“限购”力度。

第二篇土地市场

监测范围：兰山区、北城新区、河东区、罗庄区、高新区、经济开发区。

样本选取标准：临沂市国土资源区公开招拍挂土地（工业用地除外）

区域划分：根据城市规划及发展特征，将土地市场监测范围划分为“北城新区、城西板块、老城板块、滨河板块、南滨河板块、东城新区、河东板块、经开区板块、罗庄板块”九大区域；

分类标准：居住用地及商住用地均属于居住用地范畴，商务、商务金融、商业、商服类用地按照商服用地统计。

一、土地市场动态

8月，土地供应4宗，土地成交5宗，土地成交主要分布在兰山区。

二、土地供求分析

1.土地供应分析

土地供应概述

8月份新增土地供应4宗，供应面积为27.67万㎡，环比下降55.38%。

供应结构分析

2019年8月商住用地供应4宗，面积27.67万㎡，占比100%，无商服用地供应。

2.土地成交分析

年度成交

2014年土地市场火热，量价整体处于高位，2015年土地市场较为平淡，2016-2017年土地市场开始回温。2018年土地市场表现一般，仅次于2015年。2019年1至8月成交土地面积167.1万㎡，楼面地价为2642元/㎡，楼面地价自2017年一直呈上升趋势。

土地成交概述

8月份土地成交5宗，成交面积12.84万㎡，环比上升16.94%。

成交结构分析

2019年8月份，商住用地成交5宗，面积12.84万㎡，占比100%；无商服用地。

第三篇商品房市场分析篇

【监测时间】：2019年8月01日-8月31日

【区域划分】：根据临沂市规划及发展特征，并结合临沂市房地产市场的发展，将房地产市场监测范围划分为“北城板块、城西板块、老城板块、滨河板块、南滨河板块、东城新区板块、河东板块、经开区板块、罗庄板块”九大板块；

【相关概念】：

“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；

“成交量”以实际签订协议为准；

“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。

【数据来源】：源自中地房地产数据监测系统，数据均源于我司市场研究人员实地调研的一手信息。

【样本选取】

普通住宅：“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。

别墅：因其物业形态特殊性，别墅不包含在普通住宅中。

商业：在售商业分为社区商业和集中商业进行研究，社区商业样本选取标准为：住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目；集中性商业为综合体项目商业或住宅项目中所含集中性商业；

公寓：建筑面积在1 万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目。

写字楼：总体量不小于1万平米的写字楼项目。

备注：以上各物业形态尚未开盘项目不在监测范围之内。

一、商品住宅市场

1. 住宅市场概述

8月份房地产市场整体供应、成交均有下落。8月份供应面积为37.62万㎡，成交量为18.8万㎡。8月份三居室产品持续热销，占比较大，仍为市场主导。

2. 存量分析

8月份存量为25.07万㎡，环比下降22.91%，库存压力有所减小。

3. 供求比分析

近一年商品住宅供求比波动不稳，8月份供求比为0.67，供求比自5月份持续下降。

4. 供求关系分析

8月份供应面积为37.62万㎡，环比下降39.56%，同比下降63.79%；成交面积为18.8万㎡，环比下降49.42%，同比下降60.40%。总体来看，8月份供求整体均有所下降。

5. 量价分析

本月成交面积为18.8万㎡，整体成交均价为10153元/㎡，整体均价上升明显。

6. 成交金额TOP10

8月份，成交金额TOP10主要为集中开盘、加推项目，东城新区奥正诚园项目成交金额位居榜首。

7. 板块分析

北城新区：8月份商品住宅供应面积为2.73万㎡、成交面积为1.71万㎡，成交均价为14009元/㎡；滨河板块：8月份成交均价位于各板块之首，商品住宅成交均价为16000元/㎡，供应面积为1.44万㎡、成交面积为0.24万㎡；东城新区：8月份，商品住宅成交面积为4.97万㎡、供应面积为6.94万㎡，成交均价为14191元/㎡；经开区板块：8月份供应面积、成交面积为各板块之首，商品住宅供应面积为13.28万㎡、成交面积为6.0万㎡，成交均价为7437元/㎡；罗庄区板块：8月份商品住宅供应面积为2.14万㎡、成交面积为2.07万㎡，成交均价为6594元/㎡；老城板块：在售项目大部分处于尾盘期，新增供应较少；城西板块：8月份商品住宅供应面积为0.19万㎡、成交面积为0.08万㎡，成交均价为8284元/㎡；河东板块：8月份供应面积仅次于经开区，为8.70万㎡，成交面积为2.42万㎡，成交均价为9613元/㎡；南滨河板块：8月份商品住宅供应面积为2.19万㎡、成交面积为1.32万㎡，成交均价为7927元/㎡。