调查：气温骤降，临沂市公寓也已进入“严冬”
最近，蛋壳公寓的负面新闻一直在网络上刷屏。据记者了解到，从进入11月起，关于蛋壳的负面风波一直不断。App瘫痪、管家失联、租客没法退押金、房东收不到租金……各类传闻一时间在社交平台上刷屏。
近日，记者就从公寓的出租、售卖等角度采访了我市公寓业务相关的一些市民。
一位最近卖掉公寓的市民这样说：
建议能买住宅的话，优先选择住宅类
我是2017年初入手的蓝湾国际41平精装修能拎包入住的那种，到手26.5万元。现在出售也就刚刚30万元出头，之前每月出租一直都是1200元。
我觉得，小公寓不是房本身，就主要看附加值。我买的这个蓝湾国际是学区房，周围有三小十二中，所以出租来看还不成问题，租户一般都是租来用来陪读的。第二就是小区周围出行还算方便。再者就是老城区周围环境商业程度也还好，也有租户是那种打工族合租的。
我觉得现在投资小公寓主要靠租金，房价大涨是不可能了。四五十万也不是小数，毕竟在我们认知中这是个比较好投资方法了，一定要多想想看看。
以我这么多年持有公寓的经验来看，公寓也有很多缺点：几乎所有的商业公寓都动辄一梯十几户几十户，长长的走廊两边镶满一个个隔间。居住密度大得窒息，上下班高峰时段的电梯不禁让人焦虑。日照通风恶劣，楼下几乎没有公共活动区域和绿化景观可享。公寓是商业用途，水电费用属于商业用水电费用，物业费也高昂。住起来不舒服且花费也不便宜。
二手房市场不好出手，最初开发商装修成美轮美奂的loft、精装，吸引了很多客户的眼球，尤其很多刚毕业的，拥有一套公寓简直就是自己的梦想，我当初就是那么入坑的……然而实际上，在二手房市场上，与住宅类房子比起来，购买量少的可怜，不容易卖掉，很有可能要在自己的手里成为不良资产，很容易让自己处于被动的情况。
占据自己的资金空间。都说公寓便宜，同样的面积，总价是普通住宅的三分之二甚至一半的价格，很多人是图便宜买的，然而也没想象的那么便宜，等以后想换住宅的话， 无人问，成交周期长，资金没办法周转，喜欢的房子卖掉了一套又一套，你只能与自己的公寓相依为命，且此类房产不能落户。
最后总结一句话，公寓吸引你的点必定是其价格，还有好看的外表。买了之后就会陷入深深的被动中，建议能买住宅的话，优先选择住宅类。
一位从业十年的房产中介这样说：
买房的时候，尽量避开公寓
想购买公寓房的那些购房者们，你们可知道，在房地产行业内关于公寓一直有一个定论：市场上99％的公寓是不能碰的。或许会有不少购房者会对此产生置疑，那我来解释一下造成这种现象的原因主要有三个：
一是产权小、水电贵，不是学区房
公寓属于商业性质的，不管面积是多大平方的，依然无法和住宅一样享受学区的待遇，人们买房除了自主以外，最主要的原因就是用来给孩子上学，而公寓显然不具备这种功能。
另外公寓楼一般实行的是商业水电，价格比正常的居民水电价格贵很多，而且大部分公寓楼是没有燃气的，居住在里面生活便利度也是大打折扣。
二是投资回报率低
以前花20万买一套公寓，地段比较好的地方对外出租价格能达到1500每月，而且行情好的时候每年都能递增，这样的价格十年就能回本。如今虽然临沂的房产市场相对还算红火，但是租房市场价格非常低，一套三居室的租金1500每月的比比皆是，而且水电方面和物业管理方面比公寓强太多。
从房子升值角度来看，公寓升值速度也是非常慢的，有的已经出现了亏本的现象，买的毛坯房花了五六万装修，最后升值的空间还不足五六万。
三是刚需群体过渡性需求减弱
以前年轻人特别喜欢买公寓，一方面能满足自己的自主需求，另一方面也为以后买房子做一个中间过渡，现在刚需买房的理念发生了很大的变化，要么不买房，要么一次性买商品房，公寓不在考虑范围之内。
最后一点，就是面积太小，户型不规整。其实，仅仅是作过渡房的话，那么公寓房还有一些行情，但是，对于二手房市场而言，公寓房是没有什么行情的，皆因公寓房的面积实在是太小了，一般家庭都是不会考虑的。公寓通常大概50至70平米，整体结构不平整，视觉上有压迫感，而且只适合单身和新婚夫妇居住。
所以要是我来做总结的话，买房的时候，如果没有特别的需要，尽量避开公寓。
一位从事买卖公寓业务的业内人士这样说：
按照投资回报率，有些公寓是赔钱的
目前临沂市场的公寓，在设计上，多采用16-32层，4梯16户-26户，建筑面积40-60平米，以单层为主，少量Loft复式；毛坯、简装、精装交付。
在用地性质上，我们所说的公寓一般指40年商服用地上建起来的，商用的水电及物业费，不可以落户，不可以划学区。
临沂公寓的销售价格，这两年变化较大，两年前单价5000左右，总价25万左右的公寓多的是。现在单价7000+，部分项目近万，总价多在35万以上，主流产品50万左右。
临沂公寓的出租价格，以2018年我收集的数据作参考，月租金900-1600之间，多在1200左右。因涉及各地产公司项目，我这里不再列举具体数据。
对比租售比，来简单计算投资回报率，显然一套50万的公寓一个月收租1200元，是赔钱的！
我给大家提供一个我设计的表格，研究上表可以得出：面积相同的公寓，总价越低越值得购买；单价高的公寓，租金高也可以入手，要比较周边租金水平；谨慎使用高杠杆投资公寓。慎重购入大面积、高价公寓。
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