有个三线城市，普通百姓的工资就三四千元，但是房价却飙升到两万每平。

它位于山东省南部，经济三线水平，是重要的物流商贸基地，号称北方“小义乌“。

说到这大家可能已经猜出是哪个城市了，它就是临沂。

临沂市近两年的发展有目共睹，但房价也一路高涨。

市区部分项目的房价已经飙升到20000元/㎡，近郊区的房价也上涨到10000元/㎡。

北城新区某盘，洋房21800元/㎡

北城新区某盘，洋房21000

不得不吐槽，20000元/㎡的房价已经赶上青岛的李沧和黄岛区了。

那么为什么临沂的房价高的如此离谱？老王分析主要有两点原因：

1.需求端：临沂市人口众多，产业基础好，经济实力较强，置业需求旺盛；

2.供应端：政府严控土地出让，土地成交少，新建项目少，造成供不应求。

第一个原因固然重要，但第二个原因才是房价上涨的导火索。

首先，临沂市人口众多，产业基础好，经济实力较强。

临沂市是山东省唯一一个人口超千万的城市，山东省人口之最。

在2018年的统计中，临沂的常住人口达到1062万人，而山东省经济最强的青岛只有939万人。

要知道，人口是决定房地产发展的关键因素，“人口=需求=购买力“

除了人口数量，临沂生育二胎的意愿还特别高。

从下图可以看出，山东省生育意愿从西往东逐渐降低。

菏泽生育意愿1.91排名第一，第二便是临沂1.87。

人口基数庞大+二胎生育意愿高，可以预见临沂未来人口会进一步增长，置业需求也会保持旺盛。

除了人多，临沂市的经济基础较好，但是近几年发展遇到瓶颈，亟待转型升级。

下表是2018年山东省各地市GDP的统计，临沂市GDP4330亿元，在山东省排名第七。

看起来似乎还不错，但是临沂GDP的排名从2012年起就一直是第七名，可想而知，临沂的发展遇到了瓶颈期。

为什么临沂发展会遇到瓶颈期呢？

我这里不过多讲了，只举一个例子。

临沂虽然号称“小义乌”，但是临沂的商贸行业集中度、专业度比起义乌来差得很多。

而且临沂商贸业产值占GDP仅为12.7%，远远低于义乌的47.4%。

临沂的产业结构固化，支柱产业转型慢，由此可见一斑。

而且，临沂市人均GDP低的可怕，2018年临沂市人均GDP仅为44662元，在山东省排名倒数第二，与排名第一的东营差了接近4倍。

其次，临沂市政府严格控制土地出让，开发商只有拿地才能盖房子，而政府卖地少，房子自然就盖的少。

这直接导致市场供不应求，地王频现，房价一路飙升。

从下表我们可以看出，自2015年以来，临沂的土地出让面积大幅减少。

2018年土地供应516万㎡，同比下降41%，成交面积525万㎡，下降31%。

楼面地价为1891元/㎡，大幅上涨70%。

试问，面粉价格都涨了，面包的价格还能不长吗？

18年土地供应的短缺，直接造成了2018-2019年房地产市场的火热，短短两年的时间，房价如过山车般疯涨：

河东区的奥正×园项目，毛坯洋房从13000涨到15000以上；

北城新区的親和×源项目，毛坯洋房从9500涨到11000；

兰山区的外滩×号项目，毛坯高层从13500涨到16500；

诸如此类的涨价还有很多。

又因为临沂政府规定，项目在取得预售后三个月内不能涨价，想要涨价的需要在三个月后向政府申请，且年度涨幅不得高于上一年度本地城镇居民人均可支配收入增幅。

因此有些楼盘为了涨价，直接捂盘不卖。

房价节节攀升、捂盘、地王频现，导致购房者“恐慌性”购房，拿着自己的全部身家冲入楼市。

不得不说，临沂相关领导和开发商把老百姓的购房心理捏得死死，研究透了“买涨不买跌”的国民心态，玩这种“控制土地出让，制造供不应求“的套路更是没得说。

最后，老王要说几句题外话。其实老王还是很喜欢临沂这个城市的，虽然去的次数不多，每次去都是为了调研市场，也没有时间体会当地的风土人情，但是那沂河的景色令人印象深刻，羊肉汤和辣子鸡味道也很棒。

希望2020年临沂房地产市场能够回归正常，让平民百姓不用为房价发愁。

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