因为和自己的命运休戚相关，房地产行业最热衷于关心宏观经济环境的变化。货币政策、金融闸口、流动性这些名词，在房地产从业人员的口中，出现的频率并不低于政府官员和经济学家。不过，最近两个月内“最红”的一个宏观经济领域概念，地产从业者却无意之间忽视了——这可不对。

这个词就是“内循环”。攸克君的直观感受，“内循环”给房地产行业生存和发展带来的长远影响，恐怕会远远甚于货币政策、金融闸口、流动性多寡等。或者说，“内循环”这个概念的提出与未来的构建、落地，是货币、金融、流动性这些事关房地产行业命运攸关的重要因素背后的决定性因素。懂了这点，做房地产的人，就不能不关心了。

“经济内循环”体系，最重要的一次露面，是在7月21日在中共中央总书记习近平在企业家座谈会上的讲话当中。在新华社受权发布的讲话全文中，习近平总书记谈到：“我们要逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。

应该说，这是高屋建瓴的一句话，房地产从业者不仔细思考，确实很难从中意识到与房地产行业、市场的关联。但这是经济发展模式和路径的升级与完善，房地产在其中不可能不受到影响。在这一点上，不要当鸵鸟。

要理解这个“国内大循环为主体”的方向，攸克君觉得首先需要理解以下两个问题：

1. 外向型经济在中国过去20年经济飞速发展中起到了什么作用？
2. 外向型经济、制造业出口唱主角的经济格局中，房地产受到了怎样的影响？

先来看第一个问题，最近十多年中，中国经济的稳定快速增长，其中重要的一部分原因在于“投资拉动”。投资拉动的基本模式，在于财政资金作为杠杆，撬动信贷资金进入。这是投资拉动的表象。在其背后，实际上是中国经济中，出口加工制造业扮演的重要角色。

通过加工制造各种工业、生活制成品，出口到全世界，中国的外汇储备迅速增加，这使得“投资拉动”具备了可行的基础。因为以美元为主的外汇储备不断增加的同时，要保持人民币汇率的基本稳定，货币监管部门就要向市场中注入基本等值的人民币，这会带来人民币存款的增加，从而为投资拉动中甚为重要的信贷增量配套资金打下基础。

正是在这样的模式下，市场流动性充沛之后，资产市场开始迎来繁荣，而资产市场中最重要的角色，就是房地产。这正是外需——出口经济增长模式中，房地产市场所享受的红利的真正来源所在。换句话说，过去多年，房子之所以好卖，有房地产从业人员的努力，但也有大趋势、大风口、大周期的因素在。

不过，这种模式带来了一个问题，就是在家庭资产结构中，房地产所占的比例过大，而在家庭支出中，用于偿还购房按揭贷款，或者买房首付的支出所占比例过大。通俗的讲，在中心城市、特大城市中，六口人共同负担一套房子的支出，并不是太鲜见的情况。

我们暂且不论为何提出以“国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局”的原因，仅论“国内大循环为主体”这一路径，就会发现，国内消费的提振，对于“国内大循环为主体”有着重要的作用，习近平总书记也提到：“必须充分发挥国内超大规模市场优势，通过繁荣国内经济、畅通国内大循环为我国经济发展增添动力”。

国内市场，有两个层面的问题，一是市场规模。中国人口众多，幅员辽阔，地区间经济发展不平衡，这些都决定了我们天然具有一个庞大规模的国内市场；二是消费能力，市场规模大，以4亿中等阶层为主体的消费能力越强，内需就会变得越强劲，反之，内需则要面临较大的压力。

这又可以细分为两个互为犄角的问题：

第一，有没有好的产品，让人产生强烈的消费意愿。攸克君和很多制造业企业的朋友聊过，为什么我们的产品在创新性、质量上，总觉得和国外产品有一定的差距。他们给出的回答都比较一致，原因一是国内生产标准的问题，二是国内消费意愿问题。后者的意思，更为直白地说，就是我们的内需市场是否有能力消费质量更好、创新更强的产品。

第二，就是消费能力问题。这在一定程度上关联到了房地产，房地产过去20年间伴随资产市场价格的周期性上扬，确实给有资产、有房家庭尤其是多房家庭带来了资产财富的较快增长。但是，这种资产总值的增长，在一定程度上，并不普惠于所有人，而内需市场的启动，则要有赖于社会中绝大部分人消费能力的增强。

如是，就联结到了房地产。一个简单的逻辑在于，如果这个社会中的大部分成员，其主要收入都用于住房支出，且大部分人仅用于自住房屋，资产升值后也无法变现的情况下，内需市场的消费能力，就会面临被抑制的情况，而这样的局面，显然不是实现“国内大循环为主体”的发展取向的理想环境。

因此，实现“国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局”，就要把房地产价格保持在平稳状态，而不能任由其继续上涨占用更多的家庭财政支出——特别是在今年以来活跃市场流动性，确保中小微企业渡过难关的情况下。

以此为基点，我们就可以看清房地产未来一段时间政策的主基调，以及这个行业和市场，在新的国民经济周期中所扮演的角色。在此，攸克君重申两个提醒：

1. 如果房价波动，或者重回快速上涨的通道，导致消费能力和资金快速向资产市场聚集，那么，势必会影响绝大部分家庭的消费能力，进而影响内需的启动，对于“国内大循环为主体”的实现，是不利的。
2. 如果任由房价上涨，会导致创新、研发和企业经营的成本高企，从而影响到创新型企业的发展，影响到自主研发能力的提升，这也是与目前的政策大政方针的方向所不符。

这些，都是房地产必须避免所扮演的“反面角色”。因此，攸克君有如下判断：

1. 房地产政策全局性松动的可能性，近期已经基本绝迹，不会存在任何的可能，这是以“全局高度”决定的。
2. 货币政策松动、流动性增加带来的红利，惠及房地产的效用，将呈现出边际效用递减的状态，尤其是在房地产金融审慎监管制度已经被明确提出的情况下。
3. 放弃幻想，苦练本领。房地产市场，越来越要凭本事吃饭，资产性周期的红利，将会越来越少。

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